Taloyhtiön talouden tunnusluvut
Kerros- tai rivitaloasuntoa ostaessa ostat osuuden taloyhtiöstä. Yhtiön talous ratkaisee, paljonko asuminen todella maksaa kuukaudessa ja mitä yllätyksiä on tulossa. Nämä tunnusluvut kannattaa lukea.
Hoitovastike
Hoitovastike on kuukausimaksu, jolla katetaan yhtiön juoksevat menot: lämmitys, vesi, kiinteistön huolto, isännöinti, vakuutukset ja korjausten rahoitus. Se ilmoitetaan yleensä euroina neliömetriä kohti kuukaudessa. Suomalaisissa kerrostaloyhtiöissä hoitovastike on tyypillisesti suuruusluokkaa muutamia euroja neliöltä, mutta vaihtelee paljon rakennuksen iän, lämmitystavan ja palvelutason mukaan.
Poikkeuksellisen matala vastike ei aina ole hyvä uutinen: se voi tarkoittaa, että yhtiö ei kerää riittävästi puskuria tuleviin korjauksiin, jolloin remontit rahoitetaan myöhemmin lainalla tai erillisillä maksuilla. Katso vastiketta aina yhdessä yhtiön talousarvion ja korjaussuunnitelman kanssa.
Yhtiölaina ja velkaosuus
Moni taloyhtiö on ottanut yhtiölainaa esimerkiksi putki- tai julkisivuremonttiin. Asunnolle kohdistuu tästä velkaosuus, jonka voit joko maksaa kertasuorituksena tai lyhentää kuukausittaisena rahoitusvastikkeena (pääomavastike). Tämä on ensiostajan tavallisin yllätys: ilmoituksen "velaton hinta" ja "myyntihinta" eroavat juuri velkaosuuden verran.
Esimerkki: jos velaton hinta on 200 000 euroa ja asuntoon kohdistuu 40 000 euron velkaosuus, myyntihinta on 160 000 euroa - mutta maksat joka kuukausi rahoitusvastiketta, kunnes 40 000 euroa on lyhennetty. Laske aina yhteen hoitovastike ja rahoitusvastike saadaksesi todellisen kuukausimenon. Tarkista myös lainan korko ja jäljellä oleva laina-aika isännöitsijäntodistuksesta.
Tulevat remontit (PTS)
Yhtiön kunnossapitotarveselvitys eli PTS kertoo, mitä korjauksia hallitus arvioi tulevan seuraavan viiden vuoden aikana. Suurimmat ja kalleimmat ovat yleensä:
- Putkiremontti (linjasaneeraus) - tulee ajankohtaiseksi tyypillisesti noin 40-50 vuoden iässä ja on yhtiön kallein yksittäinen remontti.
- Julkisivu- ja parvekeremontti.
- Katto, ikkunat ja lämmitysjärjestelmä.
Jos iso remontti on tulossa mutta sitä ei ole vielä rahoitettu, varaudu joko velkaosuuden kasvuun tai vastikkeen nousuun. Toisaalta juuri tehty putkiremontti on plussaa: iso kuluerä on jo takana. Vertaa rakennuksen ikää ja jo tehtyjä remontteja PTS:ään. Rakennusvuoden ja alueen asuntokannan iän näet myös Asuntodatan alueen arviointi -näkymästä.
Tontti: oma vai vuokrattu?
Tarkista yhtiöjärjestyksestä, omistaako taloyhtiö tonttinsa vai onko se vuokratontilla. Vuokratontilla asukkaat maksavat tontin vuokraa osana vastiketta, ja vuokra tarkistetaan sopimuksen mukaan - joskus reilustikin ylöspäin, kun vanha sopimus päättyy. Osassa yhtiöistä on mahdollisuus lunastaa oman asunnon tonttiosuus. Vuokratontti ei ole automaattisesti huono, mutta se on kustannus, joka pitää ottaa huomioon, ja pitkän vuokrasopimuksen päättymisajankohta kannattaa selvittää.
Lämmitystapa ja energiatehokkuus
Lämmitys on kerrostaloyhtiön suurin yksittäinen käyttökustannus, joten lämmitystapa vaikuttaa suoraan hoitovastikkeeseen. Kaukolämpö on yleisin ja vakain, kun taas öljylämmitteinen tai suoralla sähköllä lämpiävä vanha talo voi olla kalliimpi käyttää ja edessä voi olla lämmitysjärjestelmän uusiminen. Kysy isännöitsijältä lämmitystapa ja rakennuksen energialuokka. Hyvä energialuokka ja äskettäin tehty lämmitysremontti (esimerkiksi maalämpöön siirtyminen) näkyvät matalampina käyttökuluina vuosien ajan.
Käsite korjausvelka tarkoittaa sitä osaa rakennuksen kunnossapidosta, joka on jäänyt tekemättä ja joka ennemmin tai myöhemmin on tehtävä. Suuri korjausvelka tarkoittaa, että edullisen tuntuinen yhtiö voikin olla tulevien remonttien vuoksi kallis. Vertaa siksi tehtyjä ja tulevia remontteja rakennuksen ikään: hyvin hoidetussa yhtiössä isot korjaukset on tehty tai niihin on kerätty varoja etukäteen.
Autopaikat ja muut oikeudet
Tarkista yhtiöjärjestyksestä, kuuluuko asuntoon autopaikka vai onko se erikseen vuokrattava tai jonotettava. Pääkaupunkiseudulla autopaikka voi olla merkittävä lisäkustannus tai jopa erikseen ostettava osake. Selvitä myös oikeus varastokomeroon, mahdolliseen saunavuoroon ja yhteisiin tiloihin. Nämä eivät ole tunnuslukuja euromääränä, mutta ne vaikuttavat asumismukavuuteen ja asunnon arvoon.
Yhtiön talouden terveys
Lue vielä tilinpäätöksestä ja talousarviosta muutama asia: kattavatko vastiketulot menot vai tekeekö yhtiö tappiota, kuinka paljon yhtiöllä on lainaa suhteessa kokoonsa, ja onko puskuria yllättäviin korjauksiin. Isännöitsijäntodistus, tilinpäätös ja PTS ovat maksuttomia pyytää ennen kauppaa, ja ne kannattaa aina lukea. Kokonaiskuvan asunnon ostosta saat oppaasta asunnon ostajan muistilista.
Kun luet näitä lukuja, vertaa niitä aina saman kokoluokan ja ikäisiin yhtiöihin. Yksittäinen tunnusluku, kuten matala tai korkea vastike, ei kerro mitään ilman kontekstia: matala vastike hyvin hoidetussa, velattomassa ja äskettäin remontoidussa yhtiössä on eri asia kuin matala vastike yhtiössä, joka on lykännyt korjauksia. Pyydä epäselvissä tapauksissa isännöitsijältä tai hallitukselta lisätietoja - hyvin johdettu yhtiö vastaa kysymyksiin avoimesti. Kokonaiskuvan asunnon ostosta saat oppaasta asunnon ostajan muistilista ja alueen valintaan oppaasta asuinalueen arviointi.
Yleistä tietoa, ei talous- tai oikeudellista neuvontaa. Tarkista aina kohdekohtaiset asiakirjat.